Les caméras de vidéosurveillance sont devenues l'un des dispositifs de sécurité les plus répandus dans les immeubles résidentiels. Toutefois, leur installation dans une copropriété n'est pas une décision qui peut être prise unilatéralement ou de façon improvisée. Le Règlement (UE) 2016/679 (RGPD) et la Loi organique 3/2018, du 5 décembre, sur la protection des données personnelles et la garantie des droits numériques (LOPDGDD — Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales) imposent un cadre d'obligations que l'Agence espagnole de protection des données (AEPD — Agencia Española de Protección de Datos) a précisé dans son Guide sur l'utilisation des caméras vidéo à des fins de sécurité et autres finalités. Connaître ce cadre est la première étape pour éviter les sanctions et, surtout, pour traiter les images des résidents avec le respect qu'ils méritent.
Un accord d'assemblée est-il nécessaire pour installer des caméras ?
Oui. L'installation d'un système de vidéosurveillance dans les parties communes d'une copropriété concerne l'ensemble des copropriétaires et requiert, au préalable, un accord adopté en assemblée générale. L'article 17.3 de la Loi 49/1960, du 21 juillet, sur la propriété horizontale (LPH — Ley de Propiedad Horizontal), dans sa rédaction en vigueur, exige la majorité des trois cinquièmes du nombre total de propriétaires représentant, de surcroît, les trois cinquièmes des quotes-parts de participation, pour installer ou supprimer des services communs d'intérêt général, catégorie dans laquelle la jurisprudence et la doctrine espagnoles incluent les systèmes de sécurité et de vidéosurveillance.
L'accord d'assemblée doit préciser, au minimum : la description du système à installer (nombre de caméras, zones à couvrir, entreprise installatrice), le coût et sa répartition entre les propriétaires, et la désignation du responsable du traitement des données d'image. Dans le cas des copropriétés, le responsable du traitement est la copropriété elle-même, habituellement représentée par le président ou le syndic.
Agir sans accord préalable ou avec un accord insuffisant ne se contente pas de risquer d'invalider le système du point de vue civil : cela rend le traitement des images illicite au regard du RGPD, avec les conséquences en matière de sanctions qui en découlent. Si votre copropriété envisage de franchir ce pas, Summum Consultoría peut vous accompagner dans la mise en conformité au RGPD des copropriétés, notamment pour la rédaction de la clause d'information et du modèle de procès-verbal d'assemblée.
Quelles parties communes peuvent être filmées ?
Le principe de minimisation des données prévu à l'article 5.1 c) du RGPD impose que les caméras ne captent que ce qui est strictement nécessaire à la finalité de sécurité invoquée. L'AEPD a été très claire à ce sujet dans son guide sur la vidéosurveillance : les caméras installées par une copropriété ne peuvent filmer que les parties communes de l'immeuble lui-même.
Zones qui peuvent être filmées :
- L'entrée et le hall de l'immeuble.
- Le garage et les zones de stationnement commun.
- Les ascenseurs (tant l'intérieur de la cabine que la zone d'accès).
- Les escaliers communs, paliers et couloirs.
- Les espaces récréatifs communs (piscine, jardin, salle polyvalente) lorsqu'ils appartiennent à la copropriété.
- Le local des compteurs ou autres dépendances communes à accès restreint.
Zones qui ne peuvent être filmées, en aucun cas :
- L'intérieur des logements ou locaux privés.
- La voie publique au-delà de ce qui est strictement nécessaire pour la sécurité de l'accès à l'immeuble. L'AEPD admet que la caméra d'entrée capte une bande minimale du trottoir, mais une orientation délibérée vers la rue ou la façade d'un autre immeuble est illicite.
- Les zones à usage exclusif d'autres propriétaires (terrasses privatives, caves privatives, etc.).
- Les espaces où les résidents ont une attente raisonnable d'intimité (vestiaires, sanitaires communs).
Avant d'installer toute caméra, il est recommandé d'établir un plan de couverture attestant que le champ de vision est limité aux zones autorisées. Ce document fait partie du registre des activités de traitement que le responsable du traitement doit tenir conformément à l'article 30 du RGPD.
L'affichage d'information : une obligation à laquelle on ne peut déroger
L'article 22.4 de la LOPDGDD impose l'obligation d'informer les personnes qui transitent dans des zones vidéosurveillées au moyen d'un dispositif d'information placé en un endroit suffisamment visible. L'AEPD a publié un modèle d'affichette qui doit comporter :
- Le pictogramme d'une caméra de vidéosurveillance, clairement reconnaissable.
- L'indication qu'il s'agit d'une zone vidéosurveillée.
- L'identité du responsable du traitement (nom de la copropriété ou dénomination de l'immeuble).
- La possibilité d'exercer les droits conférés par le RGPD (accès, rectification, effacement, limitation, opposition) et le canal pour ce faire (adresse postale du syndic, adresse électronique ou référence aux informations complémentaires).
L'affichette ne remplace pas les informations complètes exigées par l'article 13 du RGPD, qui doivent être disponibles à un second niveau : habituellement, un document accessible sur le tableau d'affichage de la copropriété, sur le site web de la copropriété (s'il en existe un) ou sur demande auprès du syndic. Ce second niveau d'information doit préciser la base juridique du traitement, la durée de conservation, les destinataires (si les images sont transmises à une entreprise de sécurité privée) et le droit d'introduire une réclamation auprès de l'AEPD.
Installer des caméras sans affichage visible ou avec une affichette omettant des données obligatoires est l'une des infractions les plus fréquemment constatées par l'AEPD lors des inspections dans les copropriétés.
Combien de temps les images peuvent-elles être conservées ?
L'article 22.3 de la LOPDGDD fixe la durée maximale de conservation des images captées par des systèmes de vidéosurveillance à un mois (trente jours calendaires), à l'issue duquel elles doivent être supprimées. Seules font exception les images liées à des faits délictueux ou faisant l'objet d'une demande de la police ou de l'autorité judiciaire, auquel cas elles doivent être conservées jusqu'à ce que l'autorité compétente en décide.
Cette durée de trente jours est un maximum, non un minimum. Les copropriétés qui optent pour des délais plus courts (sept ou quatorze jours, par exemple) respectent également la réglementation et réduisent le volume de données stockées, ce qui facilite le respect du principe de minimisation. La décision relative au délai précis doit figurer dans le registre des activités de traitement et dans les informations communiquées aux résidents et aux visiteurs.
Il est essentiel que le système technique soit configuré pour la suppression automatique des enregistrements à l'expiration du délai convenu. Se fier au syndic ou au président pour effacer manuellement les images de façon régulière est une pratique risquée : si des images de plus de trente jours sont constatées lors d'un contrôle ou d'une enquête de l'AEPD, la copropriété aura enfreint l'article 22.3 de la LOPDGDD.
Qui peut accéder aux images enregistrées ?
L'accès aux enregistrements doit être strictement limité. L'AEPD indique que seules les personnes suivantes doivent y avoir accès :
- Le responsable du traitement (le président de la copropriété ou le syndic désigné), et uniquement à des fins de sécurité ou pour répondre à une demande de la police ou de l'autorité judiciaire.
- Les forces et corps de sécurité de l'État (Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado), lorsqu'ils le requièrent dans le cadre d'une enquête et dans les limites fixées par la législation en vigueur.
- Les autorités judiciaires, par voie d'ordonnance judiciaire le prescrivant.
- Les entreprises de sécurité privée sous contrat pour la maintenance ou la surveillance du système, à condition qu'elles agissent en qualité de sous-traitants au titre du contrat correspondant conformément à l'article 28 du RGPD.
Les résidents n'ont pas un droit automatique de visionner les enregistrements. Ils peuvent exercer le droit d'accès prévu à l'article 15 du RGPD pour savoir s'ils figurent dans les images, mais la copropriété doit mettre en balance ce droit avec les droits des autres résidents susceptibles d'apparaître également dans les enregistrements. En pratique, l'AEPD admet de fournir des images sur lesquelles le demandeur apparaît, à condition d'anonymiser ou de flouter les autres personnes captées, si cela est techniquement réalisable.
Céder ou montrer des images à des propriétaires qui n'ont pas la qualité de responsable du traitement, ou publier des captures d'écran dans des groupes de messagerie sous prétexte d'identifier les auteurs de dégâts, constitue une infraction grave au RGPD.
Récapitulatif des obligations : tableau comparatif
| Obligation | Norme applicable | Délai / condition | Conséquence du non-respect |
|---|---|---|---|
| Accord d'assemblée (3/5 du total) | Art. 17.3 LPH | Préalable à l'installation | Nullité de l'accord ; traitement illicite |
| Registre des activités de traitement | Art. 30 RGPD | Dès le début du traitement | Infraction sanctionnable (art. 83 RGPD) |
| Affichage d'information visible | Art. 22.4 LOPDGDD / Art. 13 RGPD | Dès la mise en service | Infraction ; possible sanction pécuniaire |
| Informations complémentaires (niveau 2) | Art. 13 RGPD | Disponibles à tout moment | Violation du droit à l'information |
| Conservation maximale 30 jours | Art. 22.3 LOPDGDD | Suppression automatique à l'échéance | Infraction ; possible sanction pécuniaire |
| Accès restreint aux images | Art. 5.1 f) RGPD (intégrité et confidentialité) | À tout moment | Violation des droits des personnes concernées |
| Contrat de sous-traitance si entreprise de sécurité | Art. 28 RGPD | Avant de donner accès au prestataire | Infraction grave ; responsabilité solidaire |
Base juridique du traitement : laquelle est correcte ?
L'une des erreurs les plus fréquentes dans les copropriétés consiste à s'appuyer sur le consentement des résidents comme base juridique du traitement des données d'image. Le consentement n'est pas la base appropriée pour la vidéosurveillance en copropriété pour une raison pratique : il pourrait être retiré à tout moment par chaque résident, ce qui rendrait le système inopérant.
La base juridique correcte, conformément à l'article 6.1 f) du RGPD, est l'intérêt légitime du responsable du traitement (la copropriété) à la sécurité des parties communes et à la protection des biens et des personnes qui les utilisent, à condition que cet intérêt légitime ne soit pas supplanté par les droits et intérêts des personnes concernées. L'AEPD admet de façon consolidée cette base juridique pour les systèmes de vidéosurveillance orientés exclusivement vers la sécurité, à condition que le système soit proportionné (pas plus de caméras que nécessaire) et que toutes les autres obligations d'information et de conservation soient respectées.
Toutefois, si le système de vidéosurveillance est également utilisé pour surveiller le non-respect des règles de vie en communauté (stationnement irrégulier dans des zones privées, comportements contraires aux statuts), la base juridique et la mise en balance des intérêts doivent être réévaluées, la finalité de sécurité étant élargie et la proportionnalité plus difficile à justifier.
Que se passe-t-il si une caméra filme la voie publique ?
L'AEPD distingue entre une captation accessoire et inévitable d'une petite bande de voie publique (par exemple, le trottoir immédiatement devant la porte d'entrée) et une captation délibérée de la rue ou des établissements ou logements de tiers. La première peut être admissible si l'angle de la caméra ne peut être réduit techniquement sans perdre la couverture de la zone d'accès. La seconde est illicite, quel que soit le motif invoqué.
Lorsque la captation de la voie publique est significative, la copropriété peut excéder ses compétences en tant que responsable du traitement : la vidéosurveillance des espaces publics est soumise à une réglementation spécifique réservée aux forces de l'ordre. Toute installation ayant des doutes sur l'angle de ses caméras et la captation de zones extérieures devrait consulter un spécialiste en protection des données avant la mise en service du système.
Régime de sanctions applicable
Le non-respect des obligations en matière de vidéosurveillance peut donner lieu à des sanctions dans le cadre de l'article 83 du RGPD, dont le régime distingue deux niveaux :
- Infractions graves (art. 83.4 RGPD / art. 73 LOPDGDD) : jusqu'à 10 000 000 EUR ou 2 % du chiffre d'affaires annuel mondial de l'exercice précédent, le montant le plus élevé étant retenu. Elles concernent, entre autres, le non-respect des obligations du responsable du traitement et du sous-traitant au titre des articles 25 à 39 du RGPD (dont le registre des activités de traitement).
- Infractions très graves (art. 83.5 RGPD / art. 72 LOPDGDD) : jusqu'à 20 000 000 EUR ou 4 % du chiffre d'affaires annuel mondial, le montant le plus élevé étant retenu. Elles concernent les violations des principes de base du traitement (art. 5 RGPD) et des fondements de licéité (art. 6 RGPD).
La LOPDGDD (art. 77) précise que les autorités et organismes publics, ainsi que certains sujets privés, sont exclus du régime d'amendes du RGPD mais peuvent faire l'objet d'avertissements. Les copropriétés, en tant qu'entités privées, sont soumises au régime ordinaire de sanctions prévu à l'article 83 du RGPD.
Pour vous accompagner dans la mise en conformité de votre copropriété et réduire l'exposition à ces sanctions, l'équipe de protection des données de Summum Consultoría propose un service complet de mise en conformité au RGPD pour les copropriétés comprenant l'audit du système existant, l'élaboration du registre des activités de traitement et la rédaction de la documentation d'information.
Questions fréquentes
Un propriétaire peut-il installer une caméra sur le palier devant sa porte ?
Pas sans autorisation de la copropriété. Le palier est une partie commune et, même si la caméra est achetée et gérée individuellement par un propriétaire, le traitement des images captées dans les parties communes — y compris celles d'autres résidents qui transitent par ce palier — doit bénéficier de l'accord d'assemblée prévu à l'article 17.3 de la LPH et respecter l'ensemble des obligations du RGPD comme s'il s'agissait d'un système collectif. Une caméra installée unilatéralement par un propriétaire dans une partie commune peut faire l'objet d'une réclamation auprès de l'AEPD par les autres résidents.
Quelle majorité d'assemblée suffit-il d'obtenir pour installer la vidéosurveillance ?
La loi sur la propriété horizontale exige, pour l'installation de services communs d'intérêt général, le vote favorable des trois cinquièmes du nombre total de propriétaires représentant, de surcroît, les trois cinquièmes des quotes-parts de participation (art. 17.3 LPH). Les propriétaires absents disposent d'un délai de trente jours calendaires pour manifester leur désaccord ; à défaut, leur vote est comptabilisé comme favorable. Si l'installation existait déjà et qu'il s'agit de renouveler ou d'étendre le système, le critère de la majorité peut varier selon les statuts de la copropriété, qu'il convient donc de consulter avant la convocation.
Le syndic peut-il visionner les enregistrements de sa propre initiative ?
Uniquement s'il s'est vu expressément attribuer cette fonction par la copropriété (en vertu de l'accord d'assemblée ou du contrat de gestion) et qu'il agit en qualité de sous-traitant au titre du contrat correspondant conformément à l'article 28 du RGPD. Sans ce soutien documentaire, le syndic ne peut pas accéder aux enregistrements de façon autonome. En pratique, la situation la plus courante est que l'accès soit réservé au président, le syndic assurant le support technique ou la gestion du contrat avec l'entreprise de sécurité, sans accès direct aux images sauf lorsque cela est strictement nécessaire pour résoudre un incident précis.
Que doit faire la copropriété si un résident demande à voir les enregistrements parce que sa voiture a été volée dans le garage ?
La copropriété doit répondre à la demande avec diligence, mais pas de façon automatique. Le résident peut exercer le droit d'accès prévu à l'article 15 du RGPD pour obtenir les images sur lesquelles il apparaît lui-même ou son véhicule. Toutefois, la copropriété doit s'assurer que les images communiquées ne portent pas atteinte à la vie privée d'autres résidents figurant également dans l'enregistrement : dans ce cas, elle devra flouter ou anonymiser ces personnes avant de transmettre les images au demandeur. Si les faits sont constitutifs d'une infraction pénale, la voie la plus appropriée est que le résident dépose une plainte auprès de la police, qui pourra réclamer les images par les canaux légaux correspondants et avec les garanties procédurales appropriées.